Información sobre la compra de una vivienda en España: desde el contrato de compraventa hasta la inscripción en el registro de la propiedad y los impuestos como el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales y más. En Tomas & Fem Casas le acompañaremos en todo el proceso.
2. Proceso de reserva
Una vez alcanzado un acuerdo verbal sobre el precio de venta y aceptado el vendedor, el agente inmobiliario solicitará la firma de un contrato de reserva. Es habitual abonar una fianza de reserva de entre 3.000 € y 6.000 €. Esta fianza garantiza que la propiedad se retire temporalmente del mercado y deje de anunciarse. Es importante tomar en serio el contrato de reserva, ya que el precio se ha acordado y fijado sin posibilidad de negociación. Por lo tanto, conviene consultar con un experto antes de firmar el contrato de reserva y abonar la fianza. Aunque no es obligatorio, algunos agentes inmobiliarios de confianza ofrecen un plazo de desistimiento de siete días. Si durante la inspección de la propiedad se detecta algún problema y el comprador no se ha protegido adecuadamente en el contrato de reserva (mediante cláusulas y condiciones resolutorias), podría perder la fianza. Si todo está en orden, el importe de la reserva se descontará del precio de venta.
Durante esta fase de reserva, se negocian todas las condiciones para la firma del contrato de compraventa. El depósito de reserva puede depositarse en la cuenta de garantía del agente inmobiliario. Si el agente no dispone de una cuenta de garantía, se recomienda depositarlo en la cuenta de garantía del abogado. Cada vendedor puede establecer sus propias condiciones de reserva. Prestando atención a estos detalles y preparándose adecuadamente, se pueden evitar sorpresas desagradables.
3. Número NIE
Al comprar una vivienda en España, es imprescindible solicitar el NIE. El Número de Identificación de Extranjeros (NIE) es un número único, personal y exclusivo asignado a los extranjeros por la Dirección General de Policía. Este número no solo es necesario para la compra de una vivienda, sino que también debe figurar en todos los documentos públicos. El NIE es necesario, entre otras cosas, para comprar un coche, abrir una cuenta bancaria, contratar seguros y contratos de servicios públicos.
Es importante tener en cuenta que el NIE no es un documento de identidad. Los ciudadanos de la UE siempre deben presentar un documento de identidad válido (como el pasaporte o el DNI) junto con el NIE. Al comprar una propiedad con Tomas & Fem Casas, también podemos tramitar su NIE.
4. Abogado o Gestor
En España, el abogado desempeña un papel crucial durante la fase de investigación de la compraventa de un inmueble. Es responsable de realizar las gestiones legales y fiscales ante las autoridades españolas y de comprobar si existen posibles deudas tributarias u otras cargas asociadas a la propiedad. El abogado verifica que la vivienda y el terreno estén debidamente registrados y que el vendedor sea el propietario legítimo y tenga derecho a vender la propiedad. Si el abogado detecta alguna irregularidad, puede colaborar con el comprador para elaborar un plan que la resuelva. Además, el abogado puede proporcionar información sobre diversos aspectos legales y fiscales de la compraventa y la titularidad del inmueble, garantizando total claridad sobre qué se compra y en qué condiciones. Para proteger a los consumidores, los abogados españoles están obligados a ser miembros del Colegio de Abogados.
La investigación en organismos y autoridades oficiales en España suele requerir bastante tiempo debido a la limitada automatización y la organización descentralizada de estos organismos. Durante la investigación, el abogado verifica la situación jurídica exacta del inmueble y del propietario en el Registro de la Propiedad, el Catastro y los archivos municipales, así como cualquier correspondencia legal y deudas (como hipotecas y liquidaciones de impuestos).
Es de gran importancia que la propiedad libre de alquileres, hipotecas, deudas y gravámenes se transfieren, de lo contrario se transferirán automáticamente al nuevo propietario.
Para propiedades en zonas rurales, es importante que un abogado investigue el plan urbanístico (zona no urbanizable/rústica), la legalidad de la construcción y los límites de la propiedad. Opcionalmente, se puede contratar a un arquitecto para que investigue los límites exactos de la propiedad, el arrendamiento, los derechos de tanteo y las servidumbres, como el derecho de paso. Estas tareas las realiza el agente inmobiliario en los Países Bajos, pero el abogado o el arquitecto en España.
En ocasiones, los vendedores o agentes inmobiliarios afirman que dichas investigaciones son innecesarias porque toda la información es pública. Si bien es cierto que esta información es pública, resulta difícil de encontrar para alguien sin conocimiento del mercado local. Ahorrar dinero en estas investigaciones puede, a la larga, resultar contraproducente.
Un documento importante durante esta fase es la Nota Simple Informativa. Se trata de un extracto actualizado del título de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad. La mayoría de las propiedades españolas están inscritas allí. Mediante una Nota Simple, un agente inmobiliario o un abogado puede verificar si la persona que ofrece la vivienda es, efectivamente, el único propietario legal.
La Nota Simple describe la superficie de la vivienda y la parcela. Este documento puede ser solicitado al Registro de la Propiedad por abogados, agentes inmobiliarios o gestores. El contenido de la Nota Simple constituye la base del contrato privado de compraventa que se firmará. El documento también indica si la propiedad está libre de hipotecas, deudas y gravámenes. Tomas & Fem Casas cuenta con una red de abogados con los que podemos ponerle en contacto para garantizar que todo se desarrolle sin contratiempos.
6. El contrato de compraventa privada
Tras la fase de reserva, llega el momento de redactar y firmar el contrato privado de compraventa . Este documento constituye un paso importante en el proceso de compra. Su abogado puede asesorarle negociando las condiciones específicas de la venta con el vendedor o su abogado. Dichas condiciones, incluidas las cláusulas resolutorias, se recogen en el contrato privado de compraventa. Este contrato es esencial para la transferencia definitiva del inmueble. Generalmente lo redacta el agente inmobiliario o el abogado y contiene, entre otros aspectos, los detalles de la venta, como el precio, el plazo y las responsabilidades de ambas partes.
Contrato de Arras vs. Contrato Privado de Compraventa
Una distinción importante en España es la diferencia entre un Contrato de Arras y un Contrato Privado de Compraventa.
El Contrato Privado de Compraventa es vinculante y, sin condiciones resolutorias, ninguna de las partes puede rescindirlo legalmente. El vendedor puede obligar legalmente al comprador a adquirir el inmueble según lo pactado en el contrato.
El Contrato de Arras , regido por el artículo 1454 del Código Civil español, ofrece, por otro lado, mayor flexibilidad. Bajo este tipo de acuerdo, tanto el comprador como el vendedor tienen la opción de desistir legalmente, según las condiciones incluidas en el contrato. El Contrato de Arras siempre requiere un depósito, conocido como Arras.
Operación del pago inicial (Arras)
Al firmar un Contrato de Arras, el comprador paga un depósito al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado. El importe de este depósito suele ser el 10% del precio de compra. Las normas que rigen el caso de desistimiento son las siguientes:
- Si el comprador decide cancelar la compra, pierde el pago inicial.
- Si el vendedor se retracta, está obligado a devolver al comprador el doble del anticipo.
Contrato de Arras Penitenciales
Un tipo específico de contrato de Arras es el Contrato de Arras Penienciales . Este contrato ofrece a ambas partes la libertad de desistir de la compra, siempre y cuando acepten las consecuencias acordadas:
- El comprador pierde su pago inicial (normalmente el 10% del precio de compra) si cancela la compra.
- En caso de cancelación, el vendedor deberá reembolsar al comprador el doble del depósito.
Este tipo de contrato suele evitar litigios largos y costosos. Gracias a estos acuerdos claros, ambas partes pueden rescindir un contrato sin mayores conflictos legales, si fuera necesario.
7. Notario
Del Contrato Privado de Compraventa a la Escritura Pública
Del contrato de compraventa privado a la escritura notarial de venta.
En España, el proceso de transmisión de una propiedad suele comenzar con la firma de un contrato privado de compraventa, como el Contrato de Arras o el Contrato Privado de Compraventa . Este contrato formaliza los acuerdos entre comprador y vendedor, pero aún no tiene carácter oficial en el Registro de la Propiedad. El siguiente paso es la firma de la Escritura Pública ante notario. Este documento es esencial para formalizar legalmente la transmisión de la propiedad.
En algunos casos, se puede omitir la fase del contrato privado de compraventa y el comprador puede hacer que la escritura pública sea redactada y firmada directamente por el notario. El comprador tiene libertad para elegir al notario que prepare dicha escritura.
El papel del notario
El papel del notario en España es diferente al de los Países Bajos o Bélgica. En España, la responsabilidad del notario se limita a:
- Verificar la identidad de las partes.
- Verificar que la Escritura esté firmada correctamente.
Sin embargo, el notario no verifica el contenido legal del contrato privado de compraventa ni la documentación subyacente, como la escritura pública o las deudas pendientes sobre el inmueble. Esta verificación es responsabilidad del abogado o agente inmobiliario del comprador. Asimismo, la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad no la realiza el notario, sino el abogado.
Pago y entrega de llaves
El día de la firma de la Escritura, se abona al vendedor el resto del precio de compra. La reserva y el pago inicial, previamente abonados, se deducen del total. En España, el pago se suele realizar mediante cheque bancario a nombre del vendedor. Este método ofrece mayor seguridad que una transferencia bancaria, ya que el cheque se entrega inmediatamente tras la firma. La entrega de llaves se efectúa una vez efectuado el pago y firmada la Escritura.
Documentos después de la firma
Tras la firma, el comprador recibe del notario una Copia Simple de la Escritura. Esta copia sirve para acreditar ante las autoridades y las compañías de servicios públicos que el comprador es el nuevo propietario. Aproximadamente dos meses después, se emite la escritura pública oficial, debidamente registrada. Esta suele enviarse directamente al nuevo propietario, salvo acuerdo contrario con el abogado o el agente inmobiliario.
Mediante este proceso, usted se convierte oficialmente en propietario del inmueble y puede usarlo a su antojo. Para obtener más información y aclaraciones sobre el registro de la escritura, le recomendamos consultar con su abogado o agente inmobiliario.
8. Inscripción de la escritura de propiedad: Registro de la Propiedad en Catastro
Tras firmar la escritura de propiedad ante notario, podría parecer que todo está resuelto. Muchos compradores extranjeros creen que el notario español se encarga de la inscripción en el registro de la propiedad, pero no es así. La escritura de propiedad aún debe inscribirse en dos organismos distintos:
- Registro de la Propiedad
- Catástrofe
Esta distinción puede resultar confusa, por lo que es importante ofrecer una explicación más detallada.
Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es un registro donde se inscriben los detalles de la propiedad, como hipotecas, gravámenes y deudas tributarias. Como se mencionó anteriormente, cualquier deuda o gravamen se transfiere automáticamente al nombre del nuevo propietario. Por lo tanto, es fundamental que la propiedad se entregue libre de impuestos y gravámenes al momento de la transferencia.
El extracto del Registro de la Propiedad se llama “nota simple” en español . Aunque la inscripción en este registro no es obligatoria por ley, se recomienda encarecidamente. Sin inscripción, surge un riesgo:
- Según el Tribunal Supremo español, una persona puede convertirse en propietaria simplemente firmando un contrato privado de compraventa.
- Sin embargo, si otra persona con un contrato de compraventa privado para la misma propiedad se registra, puede surgir una disputa sobre quién es el propietario legítimo.
La inscripción en el Registro de la Propiedad acredita oficialmente la titularidad y le otorga efectos frente a terceros. Esto significa que sus derechos de propiedad estarán mejor protegidos frente a litigios.
Catástrofe
El Catastro forma parte de la Agencia Tributaria española . El valor catastral del inmueble se registra allí. Este valor sirve de base, entre otras cosas, para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ( IBI ).
En el Registro de la Propiedad, los límites exactos de la parcela se registran mediante fotografías, dibujos y planos. Esto es especialmente importante para viviendas y terrenos en zonas rurales.
A diferencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la inscripción en el Catastro es obligatoria . Sin embargo, en caso de disputas sobre datos de propiedad, la información del Registro de la Propiedad se considera autorizada.
Por qué es importante registrarse en ambos registros
Para evitar problemas, es fundamental que la propiedad esté debidamente inscrita a su nombre tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro. Además, es importante que la información en ambos registros coincida. Este trámite lo gestiona mejor un abogado.
Si el inmueble está sujeto a una hipoteca, su inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria.
9. Pago de impuestos
Tras firmar la escritura de propiedad ante notario, se debe declarar y pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) . Este impuesto se calcula sobre el precio de venta que figura en la nueva escritura. Se recomienda que esta declaración la gestione un abogado.
Impuesto de transferencia y pago de impuestos
El importe del impuesto de transmisiones patrimoniales depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y debe abonarse en un plazo de 30 días a partir de la firma ante notario . Los impuestos pueden variar en función del tipo de inmueble (obra nueva o vivienda ya construida).
Aquí tienes una tabla clara con los distintos impuestos que se aplican al comprar una propiedad en España:
| Impuesto | Porcentaje/Cantidad | Comentarios |
|---|---|---|
| Por cierto (IVA) | – 10% para viviendas de nueva construcción | Tasa reducida de 7% en las Islas Canarias y 4% para vivienda social. |
| – 21% para propiedades comerciales y terrenos | Aplicable únicamente a construcciones nuevas. | |
| Impuesto de timbre (AJD) | 0,5% - 1,5% del precio de compra | Varía según el estado autónomo. Se aplica únicamente a construcciones nuevas. |
| Impuesto sobre transferencias (ITP) | 6% - 10% del precio de compra | Varía según el estado autónomo. Aplicable a la compra de viviendas ya existentes. |
| plusvalía | Dependiendo del aumento de valor | Impuesto municipal. Generalmente lo paga el vendedor, salvo que se estipule lo contrario en el contrato. |
| Impuesto sobre la propiedad (IBI) | 0,3% - 1,3% del valor catastral | Impuesto municipal anual. La tasa varía según el municipio. |
Esta tabla ofrece una visión general clara de los principales impuestos aplicables a la compra y posesión de bienes inmuebles en España.
10. Transferir
¡Y por fin llegó el momento! La transferencia del inmueble. Transferencia (o cesión) es el término que se utiliza para la firma de la escritura de compraventa definitiva. La transferencia se realiza en la fecha estipulada en el contrato, generalmente dos o tres meses después de la firma del contrato preliminar de compraventa (aunque esta fecha puede modificarse).
En la transferencia, se firma la escritura de compraventa, se transfiere la propiedad legal del inmueble y se abona el precio total de compra más otros gastos como los honorarios del notario, los impuestos y las tasas (aunque estos también pueden pagarse posteriormente). Tan pronto como toda la documentación necesaria para la compra esté presente en la notaría, el notario se pondrá en contacto con el comprador para solicitar el pago del saldo restante tras el pago inicial y, si procede, para consultar el importe de la hipoteca. Asimismo, enviará una factura por sus servicios y todos los impuestos adeudados, que normalmente deben abonarse en un plazo de 30 días desde la transferencia (consúltelo con antelación). En ese momento, el notario también enviará un borrador de la escritura de compraventa (si no lo hace, solicítelo usted mismo). Este borrador debe estar completo y no contener espacios en blanco que puedan rellenarse posteriormente. Si no se comprende la escritura de compraventa, debe ser revisada por un abogado (o se puede encargar al abogado que la redacte).
